Louer sa maison secondaire : que faut-il savoir ?
Louer sa résidence secondaire est une pratique courante, qui vous permet en tant que propriétaire de financer vos charges sans perdre la jouissance de votre bien. Si la flexibilité qu’offre ce type de location peut constituer un atout, il convient de bien se renseigner avant de se lancer.
Quels sont les avantages de louer sa résidence secondaire ?
Acheter un bien est un investissement financier lourd, d’autant plus lorsque vous n’occupez pas les lieux toute l’année. Aux frais d’entretien s’ajoutent la taxe foncière, les charges de copropriété éventuelles, l’assurance habitation… Lesquels sont à cumuler avec le coût préexistant de votre résidence principale. En contrepartie, vous bénéficiez d’un pied-à-terre où aller vous reposer et passer vos vacances, et disposez d’un patrimoine.
Pour couvrir les charges d’un tel investissement, louer sa maison secondaire semble être la solution privilégiée par de nombreux français. 40% des propriétaires y ont recours, selon une étude IFOP réalisée en 2017 pour la Fnaim. Ainsi, nombreux sont ceux qui louent leur bien quelques semaines par an de manière à couvrir l’ensemble des charges annuelles.
Par ailleurs, la location saisonnière est une bonne solution pour s’assurer une rentrée d’argent régulière tout en gardant la possibilité de profiter de votre résidence secondaire lorsque vous le souhaitez. D’autant plus que dans le cadre d’une location courte durée (à la nuitée, à la semaine ou au mois), les tarifs pratiqués sont généralement plus élevés, en particulier pendant les périodes de forte demande.
Quelles démarches pour louer sa résidence secondaire ?
Contrairement à la location d’une résidence principale, qui ne nécessite généralement aucune démarche particulière (à condition de ne pas dépasser 4 mois de location), louer sa maison secondaire est soumis à une réglementation plus stricte.
👉 Vous déclarer en tant que « meublé de tourisme »
Pour pouvoir mettre votre résidence secondaire en location sur de courtes durées, il est obligatoire de déclarer votre bien à la mairie en tant que « meublé de tourisme ». Il suffit pour cela de remplir le formulaire cerfa n°14004 ; la démarche peut se faire directement en ligne.
Louer sa maison secondaire nécessite de respecter les 4 conditions suivantes :
- Le locataire bénéficie de la jouissance exclusive du bien ; vous ne pouvez donc pas être présent.
- La durée de location maximale ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs, et le locataire ne peut donc pas y vivre de manière permanente.
- Votre logement doit être meublé et comporter certains équipements tels que des ustensiles de cuisine, une gazinière ou des plaques chauffantes, un réfrigérateur, etc.
- Le règlement de copropriété doit autoriser la location saisonnière.
👉 Autorisation de demande d’usage
Face à la croissance des plateformes de location telles que Airbnb et l’impact que cela peut avoir sur la disponibilité du parc locatif dans les zones tendues, certaines communes imposent désormais aux propriétaires de demander une autorisation de changement d’usage en sus de la déclaration en mairie.
Les communes concernées par l’autorisation préalable au changement d’usage sont les suivantes :
- Certaines grandes villes : Paris, La Baule, Marseille, Aix-en-Provence, Cannes, Biarritz, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours, Bordeaux, Annecy
- Les communes de plus de 200 000 habitants
- Les communes situées Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne.
Mais sachez que l’autorisation de changement d’usage relève de l’appréciation du maire et peut donc potentiellement concerner n’importe quelle commune située en France. Renseignez-vous auprès de la mairie où se trouve votre résidence secondaire pour savoir quelles démarches s’appliquent à votre situation.
Comment réussir à louer sa résidence secondaire ?
Une fois que vous avez effectué les démarches légales et obtenu les autorisations nécessaires afin de pouvoir louer votre résidence secondaire, il ne vous reste plus qu’à trouver des locataires ! A l’heure où le marché de la location saisonnière est de plus en plus concurrentiel, il peut être intéressant de trouver des moyens de se démarquer. Voici deux façons de louer sa maison secondaire plus facilement :
👉 La labellisation
Faire labelliser son logement est un excellent moyen de booster ses réservations. En rejoignant un label reconnu, vous bénéficiez de sa renommée auprès des voyageurs. Par exemple, le label de référence en France, Gîtes de France®, vous donne accès à un réseau qui accueille 5 millions de visiteurs par an (2021) répartis sur près de 50 000 hébergements.
Autre avantage : le label se charge des campagnes de promotion au niveau départemental. Par exemple, Gîtes de France Loire-Atlantique s’appuie sur une communication multicanale pour accroître les réservations des propriétaires adhérents au réseau. Vous bénéficiez également d’une distribution commerciale plus poussée, car les visiteurs peuvent réserver directement sur la centrale de réservation Gîtes de France®.
Enfin, adhérer à un label lorsqu’on décide de louer sa maison secondaire vous permet de bénéficier d’un accompagnement sur-mesure pour la gestion et l’optimisation de votre projet de location. Chez Gîtes de France®, les conseils apportés par les experts peuvent porter aussi bien sur la rentabilité, la juridiction, la fiscalité, l’analyse sectorielle… ou tout simplement sur la décoration et l’aménagement de votre logement, toujours dans le but d’augmenter vos réservations.
👉 La demande de classement
Le classement d’un meublé de tourisme est facultatif, mais il présente néanmoins plusieurs avantages. Il constitue pour les voyageurs en quête de logement un indicateur clair des prestations auxquelles il peut s’attendre. Même si votre maison ou votre appartement ne sont pas classés 4 ou 5 étoiles, cela constitue tout de même un atout, car cela permet à la clientèle recherchant votre gamme de prix de vous identifier plus facilement.
Un meublé classé bénéficie également d’un abattement fiscal de 71% pour les propriétaires soumis au régime micro-bic, contre 50% pour une location non classée. Il est même possible, dans certains cas, d’obtenir une exonération de taxe foncière si votre logement est situé dans certaines zones de revitalisation rurale.
Les critères de classement des meublés de tourisme sont mis à jour tous les ans. Si vous voulez combiner les avantages de la labellisation et du classement, sachez que Gîtes de France fait partie de la liste des organismes accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) pour délivrer cette classification officielle. Sachez toutefois que Gîtes de France possède sa propre classification (de 1 à 5 épis), qui se base sur une charte de qualité valorisée par les voyageurs. Chaque épis correspond à une norme de confort et permet de catégoriser les différents logements selon une grille spécifique.
Article rédigé par Sylvain Guillet
